INFORMACIÓN
DE VENDEDORES
Intermediarios Calificados y Servicios Escrow Clasificados para intercambios de la Sección 1031 de Código de Ingresos Internos
¿Por qué hacer un intercambio IRC 1031?
Cuando un propietario de propiedad inmueble de inversión ("Contribuyente") vende la propiedad, la venta a menudo genera una obligación de pago de impuestos por ganancias capitales. La Sección 1031 del Código de Ingresos Internos de 1986 permite que un Contribuyente al vender una propiedad inmueble de inversión ("Propiedad Cedida"), emplee lo recaudado en la compra de una nueva propiedad inmueble de inversión ("Propiedad de Reemplazo") y diferir los impuestos en la venta (el "Intercambio Diferido").
Un contribuyente no puede simplemente vender una Propiedad Cedida y luego utilizar el dinero para comprar una Propiedad de Reemplazo. El IRS y el Departamento de Tesorería tienen requisitos muy estrictos que deben cumplirse con el fin de que un contribuyente califique para el tratamiento de Intercambio Diferido (los "Reglamentos")
Para calificar para un Intercambio Diferido, el Contribuyente debe entrar en un acuerdo válido de intercambio (el "Acuerdo de Intercambio") con un tercero (el "Intermediario Calificado"). El Intermediario Calificado debe ser depositario de los fondos de la venta de la Propiedad Cedida y el Contribuyente y el Intermediario Calificado deben cumplir los requisitos de los Reglamentos.
Las Regulaciones permiten al Contribuyente y al Intermediario Calificado colocar los fondos de la venta de la Propiedad Cedida en una cuenta escrow (el "Escrow Calificado").
¿Por qué usar Servicios de Intercambio de Propiedades de Inversión como Intermediario Calificado?
Fortaleza y seguridad financiera
Durante el intercambio, los fondos de la venta de la Propiedad Cedida serán sostenidos y controlados por el Intermediario Calificado.
Muchos Contribuyentes se han enfrentado con intermediarios poco honestos que han usado mal sus fondos del intercambio.
La integridad de su intercambio
El Intermediario Calificado preparará la mayoría de la documentación que requerida por los reglamentos.
El Intermediario Calificado debe conducir su negocio en conformidad con los reglamentos, de otro modo su intercambio podría estar en peligro.
Los reglamentos sobre Intercambios Diferidos son muy complejos. Un intermediario poco sofisticado podría actuar por error en una forma que podría causar que un Intercambio Diferido no sea permitido bajo auditoría.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo establece el Contribuyente un Intercambio?
El intercambio debe establecerse antes de que el Contribuyente cierre la venta de la Propiedad Cedida.
El Intermediario Calificado prepara el Acuerdo de Intercambio y un documento de cesión para ceder los derechos del Contribuyente al Intermediario Calificado en el contrato de ventas.
El Contribuyente y el Intermediario Calificado firman el Acuerdo de Intercambio y el documento de cesión. El Comprador de la Propiedad Cedida también firma el documento de cesión. Si se está usando un Escrow Calificado, el agente Escrow Calificado también firma el Acuerdo de Intercambio.
El Intermediario Calificado o el agente Calificado Escrow se quedan con el Acuerdo de Intercambio realizado. El documento de cesión realizado se entrega al agente escrow que maneje la venta de la Propiedad Cedida.
Una vez que el agente de ventas escrow recibe la cesión y todos los otros términos de la venta son satisfechos, la venta escrow puede ser cerrada.
Al cierre de la venta escrow el agente de ventas escrow transifere la recaudación neta del vendedor a el Intermediario Calificado o al Escrow Calificado.
¿Puede el Contribuyente dar las escrituras de la Propiedad Cedida directamente al comprador?
Sí, las regulaciones permiten al contribuyente dar las escrituras de la Propiedad Cedida directamente al comprador. Esto evita cargos extras.
¿Puede el contribuyente obtener intereses de los fondos mientras los tiene el Intermediario Calificado o el Escrow Calificado?
Sí, las regulaciones permiten al contribuyente obtener intereses de los fondos. Sin embargo, los intereses pueden no ser pagados al Contribuyente sino hasta el término del intercambio. El interés que se gana estará sujeto a impuestos al igual que los ingresos ordinarios.
¿Cuánto tiempo tiene el Contribuyente para identificar una Propiedad de Reemplazo y completar el intercambio?
La Propiedad de Reemplazo debe identificarse en o antes de la media noche del 45 día siguiente al día en que ocurrió la venta de la Propiedad Cedida (el "Periodo de Identificación).
Siempre que se cumplan los requisitos de identificación el intercambio debe completarse para la media noche del 180 día siguiente al día en que ocurrió el cierre de la Propiedad Cedida o la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos del año en que ocurrió la transferencia, incluyendo extensiones (el "Periodo de Intercambio").
El Periodo de Identificación y el Periodo de Intercambio deben contarse con mucho cuidado. No se extienden por días festivos ni fines de semana.
¿Cuántas Propiedades de Reemplazo puede identificar el Contribuyente?
El Contribuyente puede identificar una cantidad máxima de tres (3) Propiedades de Reemplazo, de cualquier valor (la regla de las tres propiedades).
El Contribuyente puede identificar más de tres (3) Propiedades de Reemplazo PERO el valor agregado de todas las Propiedades de Reemplazo identificadas no puede exceder el 200% del valor de la Propiedad Cedida (la regla del 200%).
Si el contribuyente identifica más de tres (3) Propiedades de Reemplazo con un valor agregado que exceda el 200% de la Propiedad Cedida, el Contribuyente debe recibir al menos el 95% del valor de las Propiedades de Reemplazo identificadas.
La Propiedad de Reemplazo adquirida antes de que termine el Periodo de Identificación califica.
¿Qué formulario usa el Contribuyente para identificar una Propiedad de Reemplazo?
No existe un "formulario" especial, sin embargo, la identificación debe hacerse por escrito, debe estar firmada por el Contribuyente y debe describir sin ambigüedad a la Propiedad de Reemplazo. Una revocación de una Propiedad de Reemplazo previamente identificada tiene los mismos requisitos.
¿Cómo se adquiere la Propiedad de Reemplazo?
El Contribuyente negocía la compra de la Propiedad de Reemplazo de manera normal con redacción similar a la siguiente, insertada en el contrato de compraventa:
Disposición de intercambio de compradores: Es la intención del comprador adquirir esta propiedad como Propiedad de Reemplazo en un intercambio de la Sección 1031 del Código de Ingresos Internos. Para efectos de dicho intercambio, el comprador se reserva el derecho de asignar su posición de conformidad con esto a un Intermediario Calificado. El vendedor acuerda cooperar el intercambio de los compradores, siempre que el vendedor no esté sujeto a gastos o responsabilidad adicional por el intercambio de los compradores, y el intercambio de los compradores no deberá retrasar el cierre de este escrow.
Antes de que pueda cerrar la Propiedad de Reemplazo, el Intermediario Calificado prepara una enmienda al Acuerdo de Intercambio y un documento de asignación el que el Contribuyente asigna sus derechos en el contrato de compraventa al Intermediario Calificado.
El Intermediario Calificado y el Contribuyente firman la enmienda y la asignación. El vendedor de la Propiedad de Reemplazo también firma el documento de asignación.
Cuando se cumplen todas las condiciones de la Propiedad de Reemplazo, el Intermediario Calificado transfiere los fondos necesarios al agente escrow de la Propiedad de Reemplazo.
Para recibir mayor información o para abrir un intercambio diferido contacte a uno de nuestros expertos:
Intercambio 1031 al (888) 771-1031
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