Escrow Glosario

Introducción

Esta sección del sitio web ha sido creada para ayudar a presentar a los acreedores la información básica relacionada con las pólizas de seguros de título y asuntos relacionados. Usted encontrará información importante que identifica las diferencias entre pólizas, los endosos más comúnmente usados, tipos de escrituras, y un glosario de términos frecuentemente usados en la industria.

El seguro de título ayuda a proteger a los acreedores y propietarios de vivienda contra pérdidas grandes. Chicago Title desea facilitarle el comprender los diversos aspectos de cobertura que se usan en la mayoría de las transacciones. Aunque el seguro de título puede ser un tema muy complejo, una comprensión de lo básico puede ser muy útil.

Esperamos que este sitio web le ayude -- pero si tiene alguna duda específica, simplemente llame a su oficina de Chicago Title. Nuestros expertos con gusto contestarán sus preguntas.

De nuestros amigos en el Departamento Legal

Este sitio web ha sido diseñado como introducción y es únicamente para fines educativos. Dados los constantes cambios inherentes en la industria de seguros de títulos, y particularmente con respecto a las diferencias estatales y regionales, no debe considerarse como una declaración de deberes, responsabilidades o coberturas.

Acerca de los seguros de título

Los seguros de título aseguran a los propietarios y acreedores contra posibles pérdidas de reclamos contra propiedades inmuebles. El informe preliminar o compromiso proporciona información adelantada sobre asuntos que se exceptuarán de la cobertura. Los acreedores y propietarios de ese modo tienen una oportunidad para corregir los defectos del título antes de comprar o prestar.

El seguro de título surgió en la década de 1870 para atacar una serie de problemas de propiedad de terrenos que se desarrollaron por búsquedas imprecisas de registros, falsificaciones, y problemas relacionados. Hoy en día, proporciona protección contra ciertos elementos que no pueden determinarse de los registros públicos, tales como todo tipo de falsificaciones, herederos no revelados, matrimonios y divorcios secretos, errores clericales y procedimientos e interpretaciones legales no válidas.

Las pólizas están escritas sobre la base de una búsqueda de registros públicos y otros registros que imparten aviso público. Recuerde, una escritura no prueba que el vendedor es el dueño de la propiedad. Unicamente el seguro de título puede proteger su interés en la propiedad contra gravámenes desconocidos, conflictos legales, y reclamos imprevistos.

Una póliza de seguro de título es como un acuerdo legal pre-pagado. Su asegurador proporcionará defensa legal contra los reclamos a su título asegurado (dependiendo, por supuesto, del tipo de cobertura de la póliza) y le reembolsará monetariamente por pérdidas debidas a los defectos cubiertos en sus derechos de propiedad.

Es importante recordar que la póliza de título de un acreedor no asegura a un prestatario contra pequeños riesgos. Mientras que ciertos tipos de pólizas se refieren a ambos el dueño y el acreedor, tiene sentido ayudar a proteger a sus prestatarios al explicarles las limitaciones de su cobertura en particular.

En las siguientes secciones, usted encontrará una explicación para las pólizas y endosos más comunes usados hoy en día. Si tiene alguna pregunta con respecto a cuál se acoplaría mejor a las necesidades de cualquier situación en particular, contacte a su representante de Chicago Title.

Póliza ALTA (American Land Title Association)

En la mayoría de las jurisdicciones, la póliza de préstamo de Cobertura Extendida ALTA es la póliza más común en ofrecer cobertura extendida para el interés del acreedor únicamente. Lo que esto significa es que el acreedor está protegido de ciertos asuntos "extra-oficiales" como invasiones, servidumbres no registradas, intereses de posesión, discrepancias en límites -- asuntos que generalmente pueden ser determinadas por una inspección topológica o un peritaje apropiado. Asegura al acreedor que están recibiendo un gravamen que tomará prioridad sobre varios intereses y reclamos a la propiedad sujeta.

Una póliza de préstamo de Cobertura Extendida ALTA de la Póliza de Cobertura Estándar al ofrecer seguro en contra de asuntos que no pueden ser determinados por una examinación de los registros públicos.

RECUERDE: Una póliza de préstamo Extendida ALTA cubre únicamente al acreedor. Su ventaja para el acreedor yace en su habilidad para incluir asuntos que generalmente no son de registro público.

ALTA: Especificaciones de cobertura

La póliza de préstamo de Cobertura Extendida ALTA varía entre estados, ya que cada estado coloca esas excepciones estándares en la Parte 1, Schedule B, que darían respuesta a los estatutos y leyes de ese estado en particular. En California, una póliza de préstamo ALTA asegurará al acreedor contra pérdidas o daños si:

La entidad legal es diferente a la mencionada.
Un defecto o gravamen no se excluye y el evaluador de riesgos no lo reveló en la póliza
No hay derecho de acceso a una calle pública.
El título es no comercializable en la manera en que se aseguró.
La hipoteca asegurada no es válida o no es ejecutable (a menos que un reclamo se base en usura o en alguna otra protección al crédito del consumidor, o ley de veracidad en préstamos.)
Los privilegios del constructor ganan prioridad sobre la hipoteca asegurada (a menos que esos gravámenes surjan de trabajo contractual después de que la fecha de la póliza no estén financiados por el préstamo asegurado.)
Una asignación de la hipoteca asegurada no es válida o no es ejecutable por motivo de un error contra la póliza.

ALTA: Condiciones y estipulaciones

Las condiciones y estipulaciones de la póliza ALTA contienen disposiciones importantes sobre la cobertura para el asegurador y el asegurado. Los puntos principales son:

Que los principales términos que se usan estén definidos.
Las circunstancias bajo las cuales la póliza permanecerá en efecto cuando el inmueble o interés en la propiedad asegurada sea adquirido por alguien más.
Cómo y cuándo el reclamante debe dar aviso del reclamo, y la disposición para la defensa e interposición de acciones.
Las opciones del asegurador para pagar o arreglar reclamos.
Cómo se determinan las pérdidas y la compensación de pérdida.
Las limitaciones y reducciones de responsabilidad; responsabilidad no acumulativa: subrogación sobre el pago o acuerdo; responsabilidad de límite de póliza.
Disposiciones para el arbitraje.

NUEVAMENTE: Al igual que con todas las pólizas de seguro de título, diversos endosos afectarán la cobertura y limitaciones de una póliza de préstamo ALTA. Vea la sección sobre Endoso para mayor información -- o llame a su representante de Chicago Title.

ALTA: Exclusiones de cobertura del acreedor

La cobertura bajo la póliza ALTA se excluye por los siguientes asuntos:

Cualquier ley, ordenanza o reglamento gubernamental o facultades normativas relacionadas con construcción, zonificación, ocupación, uso o protección ambiental excepto en la medida en que un aviso de defecto haya sido registrado.
Derechos de expropiación.
Defectos, gravámenes, etc. si:
- Son creados por el asegurado
- Son conocidos por el asegurado, pero no especificados por escrito al evaluador de riesgos antes de la fecha especificada.
- El asegurado no sufre pérdidas ni daños.
- Es creado o anexado después de la fecha de la póliza (con la excepción del seguro de privilegios del constructor ofrecido en otra parte de la póliza.)
- Si el gravamen de la hipoteca asegurada no es ejecutable debido a que el asegurado no cumple con las leyes de "hacer negocios" en el estado de la propiedad asegurada.
- Cualquier reclamo, el cual surja de la transacción creando el interés del acreedor hipotecario asegurado por motivo de la operación de quiebra federal, insolvencia del estado, o leyes similares de derechos del acreedor.

Póliza de Cobertura Estándar

Aunque cada estado tiene diferencias y limitaciones individuales en pólizas, muchos de ellos usan una póliza de Cobertura Estándar, la cual proporciona menos cobertura contra riesgos por información fuera del registro público, que el acreedor ALTA o la cobertura extendida del propietario. Esta Póliza de Cobertura Estándar es la póliza más ampliamente usada de seguro de título. Algunas veces se usa como póliza de préstamo para asegurar la validez de una hipoteca o escritura de fideicomiso o un interés o bien inmueble.

Sin embargo, una póliza de Cobertura Estándar CLTA a menudo es usada por la póliza de un propietario o en algunas jurisdicciones como una póliza de protección conjunta (JP, por sus siglas en inglés) asegurando tanto al propietario como al acreedor. La variedad de endosos que se usan para modificar una póliza de Cobertura Endosos la convierten en una de las pólizas más flexibles disponibles, por lo tanto la más popular.

NOTA : Una póliza de Cobertura Estándar no siempre es denominada como tal. Por ejemplo: En California, se le llama una póliza CLTA (California Land Title Association). En Washington, se le llama una póliza WLTA (Washington Land Title Association) -- etc., y, en algunos estados, la póliza del propietario es una póliza Estándar del Propietario. Su oficina local de Chicago Title con gusto puede hablarle de las formas de póliza usadas en su estado.

Una póliza de Cobertura Estándar depende principalmente sobre asuntos de registro público. Sin embargo, algunos elementos fuera del registro se cubren bajo sus disposiciones, incluyendo falsificación, fraude, etc. Los endosos incluidos como parte de la póliza, de haberlos, afectarán la cobertura.

Póliza de Cobertura Estándar: Especificaciones

Una póliza de Cobertura Estándar CLTA asegurará al acreedor y/o al propietario contra pérdidas o daños si:

La entidad legal es diferente a la mencionada.
Un defecto o gravamen no se excluye y el evaluador de riesgos no lo reveló en la póliza.
Un defecto en la ejecución del instrumento asegurado, o prioridad sobre tal instrumento de un gravamen, no está excluido o no se muestra.
Una asignación de la hipoteca asegurada no es válida, siempre que esté enlistada en Schedule B.

Póliza de Cobertura Estándar: Condiciones y estipulaciones

Al igual que con la póliza de préstamo ALTA, las condiciones y estipulaciones de una Cobertura Estándar contienen disposiciones importantes sobre la cobertura para el asegurador y el asegurado. Los puntos principales son:

Que los principales términos que se usan estén definidos.
Las circunstancias bajo las cuales la póliza permanecerá en efecto cuando el inmueble o interés en la propiedad asegurada sea adqurido por alguien más.
Cómo y cuándo el reclamante debe dar aviso del reclamo, y la disposición para la defensa e interposición de acciones.
Las opciones del asegurador en remover el interés adverso, pagar o arreglar reclamos.
Cómo se determinan las pérdidas y la compensación de pérdida.
Las limitaciones y reducciones de responsabilidad; subrogación sobre el pago o acuerdo; responsabilidad de límite de póliza.
Disposiciones para el arbitraje.

Exclusiones de la Cobertura Estándar

La cobertura bajo la póliza estándar se excluye por los siguientes asuntos:

Cualquier ley, ordenanza o reglamento gubernamental o facultades normativas relacionadas con construcción, zonificación, ocupación, uso o protección ambiental excepto en la medida en que un aviso de defecto haya sido registrado.
Derechos de expropiación.
Defectos, gravámenes, etc. si:
- Son creados por el asegurado.
- Son conocidos por el asegurado, pero no especificados por escrito al evaluador de riesgos antes de la fecha especificada.
- El asegurado no sufre pérdidas ni daños.
- Creado o anexado después de la fecha de la póliza.
- Si el gravamen de la hipoteca asegurada no es ejecutable debido a que el asegurado no cumple con las leyes de "hacer negocios" en el estado de la propiedad asegurada.
- Cualquier reclamo, el cual surja de que la transacción confiera al asegurado el inmueble o interés asegurado, o que la transacción cree el interés del acreedor asegurado, por motivo de la operación de leyes federales de quiebra, estatales de insolvencia, o leyes similares de derechos del acreedor.

Por favor recuerde que los endosos afectarán a todos o algunos de los elementos de la cobertura; que diferentes estados pueden tener limitaciones, exclusiones o cobertura que varíen; y que su representante de Chicago Title contestará cualquier duda específica que tenga.

PIRT

Abreviación de Póliza de Seguro de Registro de Título (Policy of Insurance of Record Title). Un PIRT brinda a los acreedores seguros específicos en contra de pérdidas monetarias, que no deberán exceder los $150,000, como resultado de cualquier error en la información proporcionada. La información proporcionada en un Schedule A de PIRT incluye el propietario de registro aparente, descripción legal, y gravámenes monetarios de registro.

Endoso de Continuación

Parecido a una Actualización, refleja los cambios en propiedad de registro y gravámenes adicionales registrados desde la fecha del PIRT, emitido sobre pedido, dentro de seis meses de la fecha de la póliza, endoso único.

Acutualización PIRT

Un Schedule A reemitido que actualiza la póliza reflejando los cambios de propiedad y adiciones de gravámenes o eliminaciones de registro. Una actualización emitida dentro de seis meses de la fecha de la póliza.

Crédito revolvente, Endoso (GSP-138) de tasa variable (RCVE)

Un endoso que extiende la cobertura del RCVE cuando usted modifica o incrementa las líneas de crédito existentes. Emitido en conjunto con Actualización PIRT o un nuevo PIRT.

PIRT es una marca registrada.

TSG (Garantía de venta del beneficiario)

En algunos estados, a un acreedor se le permite ejecutar de manera extrajudicial una hipoteca o escritura de fideicomiso asegurando una obligación si un fideicomitente incumple en el desempeño de la obligación. Las leyes en estos estados prescriben la manera en que se conduce la ejecución de hipoteca y los avisos que deben darse de la pendencia de dicho procedimiento. La Garantía de venta del beneficiario da respuesta a las necesidades de un beneficiario ejecutante o acreedor hipotecario por información de registro público como a individuos y entidades quienes, bajo la ley estatal, deben recibir aviso de la ejecución de hipoteca pendiente. La Garantía proporciona la siguiente información de registro público:

El título conferido al estado o interés gravado por la hipoteca o escritura de fideicomiso
Los gravados contra el terreno
Los nombres y direcciones de individuos y entidades quienes deben, bajo la ley estatal, recibir aviso de los procedimientos de ejecución de hipoteca.
El periódico calificado para publicar el aviso de los procedimientos de ejecución de hipoteca
La Ciudad o Distrito Judicial en la cual el terreno está situado

Endoso

Como hemos mencionado, los tipos de cobertura ofrecidos por ambas pólizas ALTA Extendido y Cobertura Estándar se ven en gran medida afectados por los endosos incluidos. La siguiente es una lista de los endosos más comúnmente utilizados.

FORMULARIO 100 : Este endoso ofrece una extensión explícita de la cobertura a una Póliza de Préstamo de Cobertura Extendida ALTA al agregar seguro para ciertos asuntos "extra oficiales". La cobertura se encuentra ampliada a Cláusulas, Condiciones y Restricciones; invasiones; y los derechos a usar la superficie de terreno para el desarrollo mineral. Formulario 100 además asegura a un acreedor de que las Cláusulas, Condiciones y Restricciones existentes no contengan ningún revertidor, derecho de reingreso, o poder de terminación, que sean ejecutables. Este endoso no se emite en conjunto con pólizas que cubren terrenos baldíos o préstamos de construcción.

FORMULARIO 102.4 : Un Endoso de Cimientos, el cual asegura al acreedor que los cimientos de la estructura en construcción se encuentran dentro de los límites del terreno asegurado; y que la ubicación de estos cimientos no transgrede las Cláusulas, Condiciones y Restricciones (CC&Rs) incluidos en Schedule B.

FORMULARIO 102.5 : Igual que 102.4 con la adición de seguro de que, a la fecha del endoso, los cimientos no invaden ninguna servidumbre referida en la póliza.

FORMULARIO 100.12 : También usado con pólizas ALTA, Formulario 100.12 además asegura a un acreedor de que las Cláusulas, Condiciones y Restricciones existentes no contengan ningún revertidor, derecho de reingreso, o poder de terminación, que sean ejecutables.

FORMULARIO 101 : Un Endoso por Privilegios de Constructor que se emite únicamente con una póliza de Cobertura Estándar asegurando una escritura de fideicomiso de préstamo de construcción, asegura al acreedor contra pérdidas si los Privilegios de Constructor establecen prioridad debido a el inicio previo del trabajo en la mejora.

FORMULARIO 100.12 : Un Endoso por Privilegios de Constructor que se usa ya sea con una póliza Extendida ALTA o Cobertura Estándar, y que se emite después de registrar un Aviso de Finalización. Normalmente se solicita cuando un préstamo para construcción se intercambia por un préstamo permanente al prestatario o el préstamo está diseñado para la venta a otro acreedor.

FORMULARIO 103.1 : Un Endoso por Invasión usado con pólizas ALTA o de Cobertura Estándar las cuales expanden la cobertura proporcionada por una Formulario 100. Emitidas cuando los elementos mencionados en el reporte preliminar son servidumbres " generales" que no pueden ubicarse de manera precisa.

FORMULARIO 108.7 & 108.8 : Ambos se usan para asegurar la prioridad de avances adicionales asegurados por una escritura de fideicomiso o hipoteca. Formulario 108.7 se usa con pólizas de Cobertura Estándar. Formulario 108.8 es la versión ALTA.

FORMULARIO 116 : Un Endoso por Dirección usado con pólizas ALTA, que designan la dirección de calle del terreno asegurado, especificando el tipo de mejora en dicho terreno.

FORMULARIO 116.2: Un Endoso por Dirección que se usa ya sea con una póliza Extendida ALTA o Cobertura Estándar, y el cual asegura un interés en un condominio.

Escrituras

El seguro de título se basa principalmente sobre registros que incluyen documentos registrados, registros públicos, archivos, y similares. Entre ellos, uno de los documentos más comunes es una escritura -- un instrumento escrito que transfiere el título o un interés en una propiedad real de una parte a otra. Hay una gran variedad de tipos de escrituras actualmente en uso para la transferencia de in título. La lista que sigue describe brevemente los que se usan más comúnmente en la actualidad.

Escritura de Finiquito
Esta escritura informa de cualquier posible interés del otorgante en dicha propiedad a la fecha de la escritura sin representaciones de gravamenes sobre el titulo que surjan de otros gravámenes, servidumbres, etc. Normalmente se utiliza para liberar a una propiedad o interés menos que interés de "cuota".
Escritura de Traspaso
La escritura más comúnmente utilizada en California. Expresa todos los títulos que el otorgante tiene y cualquier título que el otorgante pueda adquirir en el futuro. Incluye por estatuto cláusulas sobre transferencias y gravámenes previos.
Escritura de fideicomiso
Una escritura de fideicomiso se usa para determinar el "titulo inactivo" para fijar a otra persona o compañía como "beneficiario", con el fin de asegurar deudas u otras obligaciones. Al beneficiario se le otorga el poder de venta del terreno gravado en el caso de un incumplimiento por el prestatario.