HISTORIOS DE ÉXITO

Historias de éxito con seguros de título

La Compañía Propiedades "Vendemos" es contactada por los Desarrolladores "Confianza", quienes ofrecen comprar seis acres de la excelente propiedad inmobiliaria que Vendemos tiene en el centro. Desarrolladores Confianza explica que tiene planes para construir una "Plaza del Centro", un bello complejo comercial de lujo.

Confianza ofrece a Vendemos $3,000,000.00 por el terreno en los siguientes términos: $500,000.00 en efectivo y una escritura de fideicomiso para el vendedor por $2,500,000.00. Esta escritura de fideicomiso estaría subordinada, por supuesto, a una escritura de fideicomiso de la construcción por aproximadamente $20,000,000.00. Confianza le asegura a Vendemos que el proyecto terminado valdrá "una fortuna" y que el financiador de la construcción lla monitoreará.

Vendemos accede a esos términos con las siguientes condiciones: -El préstamo de construcción no podrá exceder $20,000,000.00 -La tasa de interés no puede exceder la tasa preferencial +2% -Todos los fondos del préstamo de construcción deben ser empleados exclusivamente en el desarrollo de este proyecto y deben ser controlados por el financiador de la construcción.

Una escritura de fideicomiso en favor de Vendemos debe ser ejecutada por Confianza y se agregará una cláusula adicional estableciendo la provisión de subordinación automática y sus condiciones.

Poco después, Confianza consigue financiamiento para la construcción con la Compañía Financiera Préstamo Seguro. Se negocia el préstamo para construcción para una primera escritura de fideicomiso de 18,000,000.00 a una tasa preferencial +2% de interés. Préstamo Seguro envía su escritura de fideicomiso a la compañía de seguro de título y solicita una póliza para préstamo ALTA, presentando su gravamen en primera posición basado en la provisión de subordinación automática en la escritura de fideicomiso de Vendemos.

El oficial de títulos revisa la escritura de fideicomiso de Vendemos y se asegura de que la cantidad de financiamiento para la construcción y la tasa de interés cumplen con las condiciones establecidas en el anexo. El oficial de títulos requiere, sin embargo, que Vendemos realice un Acuerdo de Subordinación ejecutando una forma CLTA estándar. Vendemos acepta y firma la forma CLTA, pero agrega estatutos especificando que la subordinación está condicionada al uso exclusivo de los fondos de construcción para el desarrollo del proyecto "Plaza del Centro" ya que el financiador de la construcción mantendrá un control sobre los desembolsos.

El oficial de títulos rechazó el documento declarando que sólo ofrecerá el seguro si se emplea una forma de subordinación CLTA sin alteraciones. Vendemos cede, se cierra la transacción y el financiador de la construcción traspasa la cantidad total del préstamo a Confianza.

Después de tres meses no han comenzado las labores en el proyecto y Vendemos trata de contactar a Confianza. Su teléfono está cancelado y al parecer han huido con todos los fondos para la construcción.

Vendemos recibe un aviso de morosidad de la Compañía Financiera Préstamo Seguro e inmediatamente contrata a un abogado para presentar una demanda para unirse al embargo de Préstamo Seguro. Vendemos sostiene que la subordinación no es válida porque no fueron cubiertas todas las condiciones en el anexo de su escritura de fideicomiso. Vendemos argumenta que sus condiciones para la subordinación contenidas en el anexo prevenían a Préstamo Seguro de esas condiciones, y que éstas privan a Préstamo Seguro de su posición prioritaria que había sido asegurada por la compañía aseguradora de títulos.

Préstamo Seguro transfiere su defensa a la compañía aseguradora, que ve con satisfacción que su oficial de títulos requirió un acuerdo de subordinación con una forma CLTA sin alteraciones.

En juicio, con la aseguradora defendiendo a Préstamo Seguro, se determinó finalmente que las cláusulas de la forma de subordinación CLTA expresan claramente que reemplazan a cualquier arreglo anterior relacionado con la subordinación de la escritura de fideicomiso. Préstamo Seguro quedó en una primera posición como deseaba y como fue asegurado.